La proximité client semble prévaloir dans les choix de l'immobilier logistique des entreprises interrogées. Les acteurs de ce marché ont bien compris que la satisfaction des clients était un critère déterminant dans le choix d'implantation de leurs sites de stockage, de transit comme d'acheminement des produits. Par ailleurs, l'Europe de l'Est (principalement la Hongrie, la Pologne et la Russie) fait son entrée que la scène de l'immobilier logistique, sa part de marché passant de 15% en 2001 à 27% en 2005.

La France, grande gagnante des investissements en immobilier logistique en Europe
Avec 200 projets d'investissements étrangers en immobilier logistique recensés entre 2001 et 2005, la France arrive en tête des pays eurpoéens, suivie par la Grande-Bretagne (118 projets) et la Belgique (115 projets). Forte de sa situation géographique et de la performance de son réseau de transport, la France apparaît comme le territoire de prédilection pour les investisseurs étrangers. Si l'axe traditionnel de ces investissements reste les régions Nord-Pas-de-Calais, Ile-de-France, PACA et Rhône-Alpes, on assiste à l'émergence de la zone Grand Ouest ainsi que la zone Grand Est, véritable clé de voute des échanges avec les partenaires européens.

La proximité clients, un enjeu essentiel
Au gré des acquisitions et de la croissance du secteur, les entreprises pour mieux se rapprocher des clients sont amenées à gérer un nombre de plus en plus important d'implantations d'entrepôts. Cette tendance s'explique par la volonté croissante des entreprises de mener leur politique d'implantation logistique avec une véritable réflexion stratégique sur le long terme.

L'évolution attendue des critères de choix d'implantation des sites logistiques
Aujourd'hui, la disponibilité immédiate du site (72%), la localisation historique de l'entrepôt (64%) et la proximité des clients (61%) sont les facteurs les plus déterminants dans la structuration du parc immobilier logistique des répondants.
Pour l'avenir, les répondants envisagent des critères davantage liés à l'évolution de l'activité de l'entreprise (89%), aux coûts d'exploitation (80%) ainsi qu'au taux de service client (77%).

Une certaine méconnaissance des contraintes législatives
Devant la diversité des flux physiques de marchandises, les pouvoirs publics ont instauré de nouvelles normes relatives au stockage qui permettent de délimiter et de classifier chaque entrepôt en fonction de sa spécificité. Pourtant, malgré des contraintes législatives de plus en plus fortes, 73% des dirigeants interrogés déclarent ne pas savoir de quelles autorisations ils disposent. Cette méconnaissance met en évidence une communication encore insuffisante au sein de l'entreprise sur ces sujets. Laurent Vallas, coordinateur de l'équipe logistique France chez Jones Lang Lasalle explique : "Plus un entrepôt offre une large gamme d'autorisations administratives et plus sa valorisation sera élevée. La Drive et la règlementation ICPE exigent des mises aux normes dont la connaissance et leur prise en compte est aujourd'hui cruciale pour permettre aux investisseurs et utilisateurs de déterminer précisément la valeur de leur bien immobilier".

Seuls 13% des entreprises interrogées possèdent des entrepôts de catégorie A, catégorie la plus performante en termes de respect des nouvelles normes et près d'un tiers (29%) se conforme encore aux règles de la catégorie C dont les normes sont probablement déjà dépasées. Du point de vue des effectifs, la majorité des sites logistiques (60%) fonctionne avec moins de 60 personnes ; 22% ont un effectif supérieur à 150 personnes.

Vers une modification du mode de gestion logistique
Plus de la moitié des entreprises interrogées (53%) gère ses flux logistiques par produit ou par famille de produits. A l'avenir, les responsables interrogés disent vouloir faire évoluer ce mode de gestion par opération logistique (32%) ou par canal de distribution (26%).

"La stratégie d'entreprise et l'évolution du marché d'une part, l'obsolescence du parc et les changements règlementaires d'autre part, vont donner naissance à une nouvelle génération d'entrepôts", conclut Jacques Fougerousse, responsable France de l'activité logistique d'Ernst & Young.

Méthodologie :

- Cette enquête a été menée du 20 décembre 2006 au 22 janvier 2007 par téléphone, auprès d'un échantillon de 200 directeurs/responsables logistique, directeurs immobiliers supply chain et directeurs des services généraux d'entreprises (chargeurs) répartis sur l'ensemble du territoire français (dont 65% occupent la fonction de directeurs/responsables logistique)
- Le chiffre d'affaires des entreprises interrogées est compris en 75 millions d'euros et plus de 7.6 milliards d'euros (52% se situent dans une fourchette comprise en 75 millions et 150 millions d'euros).
- Les secteurs d'activité représentés se répartissent comme suit : industrie (51%), distribution (33%), services (16%).

Source : Ernst & Young