Les éléments conjoncturels et structurels
Avant de faire un état des lieux de l’activité immobilière logistique en France en 2008, prenons le temps de passer en revue les quelques éléments qui ont influencés les échanges et les stratégies logistiques en 2008. Le pétrole tout d’abord, qui nous avait habitué à une hausse de son cours –surement et doucement- ces dernières années, joue les troubles fêtes en fluctuant à la hausse puis à la baisse façon yoyo, rendant difficile les moindres projections à courts et moyens termes.
Fin juillet 2008, le prix du baril de pétrole atteignait 133 $, soit une augmentation de 132 % par rapport à la même époque en 2005. Même revenu à des niveaux plus raisonnables après l’été (55 $ en novembre 2008) il n’en demeure pas moins une charge importante. Cette augmentation influe bien entendu sur le secteur du transport et les politiques des acteurs.
L’une des stratégies les plus touchées par ce facteur est sans nul doute le « just-in-time ». Ce mode de distribution consiste en la réduction maximale des stocks pour répondre aux commandes en fonction des demandes. Certes, ce mode de gestion permet une réduction importante des frais de stockage, mais augmente significativement les coûts de transport (chargement en partie vide des camions).
Par ailleurs, au-delà du coût intrinsèque du carburant, les nouvelles normes environnementales vont sous peu contraindre les opérateurs de la logistique à considérer des alternatives en termes de transport. Les solutions immobilières risquent également d’être modifiées au regard de la cherté du pétrole. Les méga hubs qui avaient été élaborés par certains logisticiens risquent de pâtir de cette situation en raison des coûts plus importants engendrés par cette politique. L’implantation de plus petits entrepôts disséminés sur l’ensemble du territoire est une solution à privilégier, notamment sur les commandes engendrant peu de chiffre d’affaires.

Concernant les différentes prestations logistiques exercées dans l’entrepôt, celles-ci sont aussi soumises à l’évolution des pratiques, en ayant pour incidence directe la modification des sites d’activité.
Au-delà du stockage et du transport, la logistique a intégré au cours des dernières années un certain nombre de services supplémentaires via une professionnalisation accrue. Ainsi, les services les plus fréquemment associés sont le conditionnement des produits ou encore l’assemblage des derniers éléments d’une commande. Pour répondre à ces nouvelles orientations, les logisticiens ont équipé leurs entrepôts en conséquence et ont donc été obligés de créer de nouveaux bâtiments ajustables aux besoins de leurs clients. L’automatisation des entrepôts est un facteur clé dans ces nouveaux services proposés. Le conditionnement, le traitement des commandes, l’assemblage des produits sont réalisés à partir de chaînes entièrement automatisées avec une main d’oeuvre de plus en plus limitée. L’opportunité pour les industriels d’externaliser l’ensemble de ces prestations, leur permet de se recentrer sur leur coeur de métier et de mutualiser avec d’autres entreprises certains services, leur conférant ainsi la faculté de répondre plus aisément aux fluctuations de marché et de proposer des offres spécifiques.

Immobilier logistique en France : la demande placée en léger recul
Fort des constats précédemment et au terme des 9 premiers mois de l’année, la demande placée - ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-mains-s’élève à 1,8 million de m² pour l’ensemble du territoire national. Ce volume est en baisse par rapport à la même date en 2007 (2,3 millions de m²) au détriment des grandes transactions qui avaient dynamisé le marché. En effet, la part des transactions supérieures à 50 000 m² représentait 26 %, alors que cette année, elle ne s’élève qu’à 13 %.
Néanmoins, le volume commercialisé demeure significatif, à la hauteur des années 2005 - 2006. CBRE prévoit un volume de commercialisation compris entre 2,2 et 2,4 millions de m² pour l’ensemble de l’année 2008. Les raisons de cette activité sont :
- le positionnement stratégique de la France qui offre une place de choix pour les chargeurs et logisticiens avec un transit efficace du Nord au Sud de l’Europe ;
- la qualité des infrastructures routières permettant un accès rapide aux grands bassins de consommation nationaux ou européens ;
- la qualité des locaux proposés au travers de la réglementation française, avec une standardisation importante des bâtiments (messageries et classification des entrepôts) ;
- un coût du carburant, certes en augmentation, mais compétitif par rapport à d’autres pays européens, avec notamment le remboursement d’une partie de la TIPP ;
- des zones identifiées, permettant une mutualisation des services liés aux métiers du transport (parc logistique).

Fait marquant pour la 2ème année consécutive, l’Ile-de-France, qui était jusque là une région majeure dans le marché de la logistique, reste en retrait par rapport au nord de la France et au couloir rhodanien. Cette tendance s’explique de plusieurs manières.
Les caractéristiques intrinsèques de l’Ile-de-France :
- un coût d’installation beaucoup plus important que dans d’autres régions plus excentrées (taxes…) ;
- un réseau logistique déjà optimisé pour bon nombre d’opérateurs ;
- un réseau routier performant, mais saturé, préjudiciable dans les délais de livraison ;
- un manque de foncier de plus en plus pénalisant, notamment sur les axes routiers majeurs ;
- une concurrence accrue avec d’autres projets immobiliers (bureaux, résidentiels…) ayant la préférence des collectivités locales, notamment en raison des nuisances associées fréquemment à ce type d’activités.

Les causes exogènes au marché francilien :
- la densification des maillages des opérateurs logistiques, pour répondre à une optimisation des flux de marchandises tout en limitant au maximum les ruptures de charges ;
- la qualité et la concentration des produits proposés en province. Le coût d’implantation dans des régions sur des entrepôts de très bonne qualité avec des autorisations administratives larges est beaucoup moins élevé qu’en Ile-de-France, même après certains réajustements observés ;
- l’accroissement des échanges internationaux. Le groupage / dégroupage des marchandises est facilité avec de nombreuses implantations plus proches des lieux d’arrivage (ports, aéroports, frontières…) et des lieux de livraison (par bassins de consommation, même secondaires) ;
- une main d’oeuvre qualifiée. La province bénéficie de nombreux pôles d’apprentissage aux métiers de la logistique et permet aux chargeurs et aux logisticiens de trouver une main d’oeuvre de qualité à un coût moindre qu’en région parisienne.
Pour l’ensemble de ces raisons, la province représente désormais 84 % de la demande placée en entrepôts de plus de 10 000 m², alors que cette part s’élevait en moyenne à 35 % de 2000 à 2007.

Primauté de l’axe Nord / Sud
Même si les échanges s’intensifient dans le sens Est / Ouest, avec notamment le développement des pays de l’Europe de l’Est, l’axe Nord / Sud demeure l’artère dominante des flux français. Cette caractéristique se traduit naturellement par une part importante de ces régions dans la demande placée logistique. Ainsi, 73 % des surfaces commercialisées depuis le début de l’année 2008 l’ont été dans ces régions. Cette part est en progression par rapport à l’année 2007 (66 %), en raison notamment d’un dynamisme moins important des zones secondaires (centre, Est de la France, Normandie) qui avaient enregistré des transactions de taille importante. Toutefois, l’axe Nord / Sud connaît quelques disparités. L’Ile-de-France observe une 2ème année consécutive de baisse significative de la demande placée, laissant la place de leader aux marchés rhodanien et nordiste. Ces deux zones cumulent à elles seules plus de 900 000 m² placés au 1er octobre 2008, soit un volume équivalent à celui enregistré pour l’ensemble de l’année 2007 (997 800 m²).
La répartition entre le nord et le couloir rhodanien est équitable.

Par ailleurs, la région de Marseille et le nord profitent de la présence de ports d’envergure expliquant en grande partie leur attractivité. À la faveur de grandes transactions, la majorité des surfaces commercialisées l’a été auprès de chargeurs (55 %). Cette tendance était inverse au 1er semestre. En effet, de grandes transactions ont été réalisées par les industries et les grands groupes de distribution au cours des mois estivaux.
Si le parc français d’entrepôts demeure majoritairement vétuste, avec des bâtiments hors normes ou au minimum 1510, les utilisateurs se portent principalement sur des parcs en cours de développement ou des clés-en-main. C’est également pour cette raison que les marchés lyonnais et du nord au sens large sont attractifs. Ils disposent de grandes charges foncières permettant ce type de projets, en comparaison du marché francilien où les opportunités sont plus rares et surtout plus chères.

Des bassins secondaires actifs
Si 2007 avait révélé l’émergence de « nouvelles » zones logistiques, 2008 a davantage laissé la place aux pôles majeurs. Néanmoins, le sud/ouest et l’est de la France ont enregistré des niveaux de commercialisation significatifs, avec respectivement 150 600 m² et 130 500 m². Ces implantations correspondent davantage à des politiques de flux transfrontaliers qu’à une implantation de proximité de bassins de consommation dits secondaires. La part des logisticiens y est d’ailleurs importante.
Le marché normand est quant à lui dans une situation plus délicate. Bien que cette zone n’ait recensé que 37 300 m² commercialisés depuis le début de l’année, elle n’en demeure pas moins une zone attractive pour les opérateurs logistiques, avec la présence du 2ème port français en termes de tonnage (70 millions en 2006, source : Eurostat). Les développements sur cette zone se font attendre, le port du Havre étant d’ores et déjà rempli, aucune offre immédiate n’est recensée. La faible demande placée est donc davantage le fait d’une sous-offre que d’un manque d’attractivité.

Perspectives fin 2008 et 2009
La demande placée nationale devrait atteindre un niveau compris entre 2,2 et 2,4 millions de m² en 2008. Certes, ce niveau sera inférieur à celui enregistré en 2007 (année exceptionnelle) mais restera très satisfaisant. Pour l’année 2009, les transactions devraient toujours être portées par des immeubles classe A, bénéficiant d’autorisations d’exploitation larges. La demande restera soutenue par les mêmes facteurs :
- professionnalisation accrue du métier de la logistique, nécessitant la construction de plateformes logistiques agrémentées de bâtiments avec différentes autorisations d’exploitation ;
- densification des maillages existants pour optimiser les flux de marchandises ;
- intégration progressive des nouvelles réglementations écologiques qui devrait conduire les utilisateurs à s’implanter dans des bâtiments multimodaux et aux principes écologiques déjà appliqués par certains promoteurs (récupération des eaux de pluies, gestion de l’énergie électrique…).

« Quelle logistique après la crise ? Depuis une trentaine d’années, la logistique a été amenée à s’adapter aux différents équilibres économiques. La crise financière actuelle influera une nouvelle fois sur les méthodes de supply-chain. Les fluctuations du cours du pétrole, la consommation des ménages, les difficultés de financement, le climat concurrentiel exacerbé, les préoccupations de développement durable et la mondialisation sont autant de facteurs économiques qui pèsent sur les politiques de gestion et d’implantation. Le niveau de la production industrielle et l’évolution de sa délocalisation vont être des facteurs déterminants. Les entrées de territoire vont se densifier et s’équiper en conséquence pour répondre aux augmentations des flux internationaux. Les objectifs d’optimisation croissante des flux et de rationalisation des coûts, ainsi que les besoins d’intégrer les données écologiques vont à n’en pas douter influer sur la cartographie et les organisations de la logistique d’après crise. » conclue Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint et Directeur de la ligne de produits Activité et Logistique chez CBRE .

Dossier réalisé à partir de l’étude de CBRE : « La logistique et les locaux d’activités » en 2008