1) Décrivez-nous les différentes typologies de construction que l’on retrouve sous l’appellation d’immobilier logistique ?

En pratique cela recouvre les entrepôts : bâtiments destinés aux activités de stockage, de distribution ou de reconditionnement. On distingue effectivement parmi ceux-ci différentes typologies :
- Les entrepôts de classe A (haute fonctionnalité : hauteur supérieure à 9,8 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 35 mètres, un quai pour 1000 m², résistance au sol minimum de 5 tonnes/m², système d’extinction incendie)
- Les entrepôts de classe B (entrepôts aux standards modernes : hauteur supérieure à 7,4 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 32 mètres, un quai pour 1500 m², résistance au sol minimum de 3 tonnes/m², système d’extinction incendie).
- Les Messageries : locaux de distribution (groupage – dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes avec des portes à quai en vis-à-vis sur toute la longueur du bâtiment.
- Les entrepôts frigorifiques : ils sont dotés d’une isolation thermique et d’une source de froid qui permettent d’obtenir une faible température (froid positif >0° et froid négatif < 0°)
- Les entrepôts de classe C : cette catégorie regroupe tous les entrepôts ne correspondant pas aux critères des autres catégories.
Notons que la législation sur les installations classées du 5 août 2002, a largement contribué à la prise de conscience de la part des utilisateurs finaux, des promoteurs et surtout des investisseurs des contraintes liées aux risques environnementaux.

La taille des plateformes requise par les logisticiens est de plus en plus importante, sur le modèle des Clusters, qui permettent une réduction des coûts par la mutualisation des moyens et des risques. Ainsi, le développement des parcs à vocation logistique, permet de disposer de son propre bâtiment dans un ensemble homogène, tout en mutualisant les coûts d’occupation/exploitation. De plus la souplesse dans la division des immeubles autorise des évolutions dans le temps des utilisateurs en fonction de la croissance de leurs besoins.

2) Concernant l'offre d'immobilier logistique, où se trouvent les bassins géographiques proposant la plus grande quantité d'infrastructures ?

Ces bassins sont historiquement situés sur l’axe Nord / Sud (Lille – Paris – Lyon – Marseille), qui représente 70% des implantations des logisticiens. (cf. schéma de la répartition de la demande placée au premier semestre 2008, en cliquant ici (Source Savills))
La mise en place de projets structurants (canal Seine nord, port à sec dans la région Toulousaine, autoroute du rail) ouvre également quelques perspectives sur de nouveaux territoires.
Nous considérons également, en accord avec certains experts, que « l’Arc Atlantique » va prendre une dimension importante au regard des échanges avec l’Espagne (flux provenant des ports du Havre et de Dunkerque bénéficiant de la saturation des ports du Nord de l’Europe).
La multi modalité (aéroports internationaux, ports fluviaux et maritimes, embranchement fer) est également un critère déterminant dans le choix des investisseurs qui outre la localisation et les critères techniques et économiques, intègrent des paramètres tels que l’environnement (développement durable) et la qualité architecturale.

3) Quelles sont les régions où la demande n'est pas ou peu satisfaite ? Comment l'expliquez-vous ?

A Strasbourg, l’offre ne peut satisfaire la demande.
La recherche d’économie d’échelle conduit de nombreux acteurs du marché à se rapprocher des bassins de consommation mais aussi des bassins de production. Dans cette optique, le nombre d’offres est rarement en adéquation avec la demande de telle sorte que les clés en main se multiplient. C’est le cas par exemple de Rennes, de Bordeaux, et de plusieurs villes de Centre Ouest.
D’ailleurs l’accroissement notable de la demande placée en régions en témoigne de façon très claire.

4) Sur ces cinq dernières années, comment l'offre et la demande ont-elles évoluées ? Quelle est l'influence sur le paysage logistique en France ?

Depuis 2003 l’offre immédiatement disponible a sensiblement peu évolué : 2 millions de m² en 2003, suivi d’une légère augmentation en 2004 et 2005, et d’un fléchissement en 2006 poursuivi en 2007 où l’on passe sous la barre des 2 millions de m². L’offre future (permis de construire obtenus plus chantiers en cours) s’élevait à 2,5 millions de m² en 2003, son volume a fortement baissé en 2004 et 2005 pour à nouveau augmenter en 2007 à un niveau de 1,370 millions de m² sous l’impulsion de la demande des professionnels et de l’intérêt des investisseurs. Dans la même période la demande s’est renforcée et les transactions ont fortement progressé : 1,1 millions de m² placés en 2003 à plus de 2,6 millions en 2006 et 2,3 millions en 2007.
Géographiquement les lignes ont bougé avec une stabilisation de certains pôles comme la Bourgogne ou Marseille au profit de Bordeaux, le Havre, et le Centre Ouest.
Les produits demandés et les produits proposés ont eux aussi changé. L’apparition des « entrepôts et des bases logistiques » verts a fortement impacté le secteur : Gazeley détient la palme de l’innovation et a joué un rôle de précurseur dans ce domaine (cellules photovoltaïques, utilisation de matériaux recyclés, récupérateurs d’eaux fluviales, chauffage solaire pour une partie des besoins en chauffage, augmentation de l’éclairage zénithal, environnement paysager). Cette offre a été plébiscitée dans la mesure où elle n’a pas d’incidence financière pour le locataire.

5) Enfin, quels conseils donneriez-vous à celui ou celle qui souhaite investir ou louer un entrepôt ?

Nous pouvons regrouper les critères fondamentaux en 3 grandes catégories :
- La localisation (proximité des grands bassins de consommation et des axes stratégiques) la desserte (route + fer a minima) l’accès fluvial, la proximité aéroportuaire.
- les critères financiers restent bien évidemment essentiels à l'heure de la financiarisation de l'immobilier. Les taux qui pouvaient il y a encore 6 mois tutoyer le 6 / 6.25 % dans les localisations primes se situent aujourd'hui plus entre 6.75 et 7.5 % pour les programmes neufs (classe A) et entre 7.5 et 8.5 % pour des immeubles de secondes mains.
- enfin les critères techniques prennent une importance capitale (au regard des contraintes sur les ICPE). Bon nombre de sites nécessitent une remise à niveau voir même des travaux importants de remise aux normes. L'accessibilité du site, le dimensionnement des aires de manœuvre, sa divisibilité sont autant de critères qu’il faut respecter. Nous conseillons également d’élargir le spectre des autorisations d'exploiter.
En dernier lieu, nous pouvons noter que la stratégie de privilégier les nouveaux territoires logistiques peut s'avérer attractive pour les investisseurs qui cherchent à améliorer leurs rendements !

« Propos recueillis auprès de Grégoire Lecomte directeur du département Industriel & Logistique de Savills France pour Physical Supply ChainS

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