Une attractivité logistique structurelle
Orléans compte parmi les quelques villes de France à disposer d’atouts stratégiques suffisamment valorisants pour constituer un acteur d’envergure européenne de la logistique : proximité de la région parisienne, maillage autoroutier et ferré dense desservant l’ensemble du territoire national et les principaux pôles économiques d’Europe, tissu industriel solide et diversifié ou encore main d’oeuvre locale nombreuse et qualifiée. L’agglomération qui dispose désormais de 32 parcs d’activités - dont cinq rayonnent sur le plan national ou européen - accueille à présent plus de 500 établissements spécialisés dans les différents métiers de la logistique (conditionnement, entreposage, transport).

Le marché locatif
Les volumes annuellement commercialisés sur le marché orléanais de la grande logistique avoisinent 100.000 m² en moyenne.
L’activité du marché a été particulièrement soutenue en 2006, la somme des surfaces placées atteignant
130.000 m². L’année 2007 s’est annoncée exceptionnelle par ailleurs. Plus de 180.000 m² de grands entrepôts ont été acquis ou pris à bail au cours des six premiers mois. Ainsi, l’investisseur australien Macquarie Goodman a financé la promotion d’un clé-en-main locatif de 46.000 m² pour la société américaine Amazon.fr. Dans le même temps, le groupe Deret a entamé le développement en compte propre d’une plateforme de 110.000 m² destinée au stockage des produits cosmétiques et pharmaceutiques de ses principaux clients.
L’attractivité du territoire orléanais s’est encore renforcée en seconde partie d’année avec le doublement programmé de la surface du site Geodis dans le parc Orléans Sologne (40.000 m²), l’implantation de la filiale du transporteur de produits frais Stef-TFE au Champ rouge à Saran (5 hectares) et l’agrandissement du site FM Logistic de La-Neuvilleaux-Bois (70.000 m²). Des projets additionnels voient le jour en bordure du territoire orléanais avec l’installation de Gicram sur 65.000 m² au parc Arboria de Montargis et de PBM-Wolseley sur le parc Synergie-Val-de-Loire à Meung-sur-Loire. Comptes propres, clés-en-mains et pré-commercialisations composent l’ensemble de ces transactions, contribuant à l’absorption de l’offre neuve avant sa mise sur le marché.

Alimentée par la livraison de programmes neufs, mais aussi et surtout par les regroupements successifs de prestataires logistiques au sein d’unités communes, l’offre immédiatement disponible affiche une progression continue depuis 2002.
A la fin de l’année 2006, la surface vacante d’entrepôts a franchi le seuil des 100.000 m² avant de connaître une nouvelle hausse de 20% au premier semestre 2007. Elle atteint l’un de ses plus hauts niveaux à 120.000 m². Pourtant, la demande immobilière logistique n’est que partiellement satisfaite par les disponibilités actuelles. Quantitativement, elles représentent moins d’un an de demande placée. Leur volume est limité par la pénurie de fonciers qui caractérise la région orléanaise. En raison des nuisances sonores et visuelles générées par les plateformes, les terrains destinés aux activités logistiques sont en effet libérés au compte-goutte par les pouvoirs publics locaux. La constitution du stock vacant pose également un problème qualitatif. La plupart des produits disponibles sont vieillissants et ne correspondent pas aux besoins actuels des utilisateurs. Ils restent durablement sur le marché quand l’offre neuve est presque immédiatement absorbée. Si la qualité du parc d’entrepôts orléanais progresse, celle du stock vacant diminue donc progressivement.
L’offre neuve et de seconde main se concentre sur des bâtiments de 20.000 m² à 30.000 m². Les entrepôts de taille supérieure sont généralement réservés aux comptes propres et clés-en-mains locatifs, compte tenu du risque financier qu’ils impliquent.

Le nombre de mises en chantier et l’offre future tendent à se stabiliser après plusieurs années de forte hausse.
Le nombre et la surface des permis de construire obtenus accusent un ralentissement sensible depuis l’année 2004. Seules 53 demandes équivalant à une surface de 42.000 m² ont été acceptées au premier semestre 2007 contre plus de 150 trois ans auparavant. Ce fléchissement des autorisations de construction est à mettre en relation avec la volonté des collectivités locales de limiter le nombre de plateformes logistiques au coeur du bassin orléanais.
Les mises en chantier connaissent cette même tendance à la raréfaction car le nombre de projets en blanc diminue au profit des opérations en compte propre ou clés-en-mains. Le seul programme en blanc recensé au second semestre 2007 porte sur un ensemble de bâtiments de 67.000 m² à Boisseaux. La livraison d’un premier entrepôt de 32.000 m² est prévue pour le milieu de l’année 2008. L’offre future comprend également quelque 91.000 m² en gris : un bâtiment de 21.000 m² à Meung-sur-Loire et une plateforme de 70.000 m² à Saint-Cyr-en-Val.

Résultats d’évolutions divergentes, les valeurs locatives de l’immobilier logistique orléanais s’échelonnent entre 35 €/m²/an et 55 €/m²/an.
La stabilité des loyers persiste pour les bâtiments de seconde main qui depuis le début des années 2000 voient leurs baux se négocier dans une fourchette comprise entre 35 €/m²/an et 38 €/m²/an. Les valeurs locatives des locaux neufs ont en revanche nettement progressé, passant de 45 €/m²/an en 2002 à plus de 55 €/m²/an au milieu de l’année 2007. Elles ont désormais rejoint les niveaux parisiens. Le coût croissant des fonciers, la qualité des bâtiments souvent construits sur mesure et la nette progression de la demande immobilière logistique sur les deux dernières années, motivent cette forte hausse.

Investissement
Plusieurs centaines de millions d’euros sont injectés chaque année sur le marché des grands entrepôts orléanais.
La présence d’investisseurs institutionnels et de grands groupes comme Hays Logistic, Premium Logistics, Prologis ou ID Logistics s’est considérablement accrue ces dernières années. Ils possèdent désormais 40% du parc immobilier logistique de l’agglomération. Le solde demeure aux mains d’investisseurs privés. La position géostratégique de la région, la bonne orientation du marché locatif et des taux de rendement encore relativement élevés, expliquent cet intérêt des investisseurs pour le territoire orléanais.

Bien qu’encore attractifs, les taux de rendement s’inscrivent dans la tendance baissière constatée sur l’ensemble du territoire national.
Ils se situent entre 7,5% et 8% pour les bâtiments lancés en blanc mais sont tombés sous la barre des 6,5% pour les bâtiments occupés sur la base d’un bail de six ans fermes.

Perspectives
L’ouverture du tronçon autoroutier transversal A19 et le renforcement de la tendance à l’externalisation des activités logistiques, auront pour effet de consolider la vocation logistique du territoire orléanais dans les années à venir et de maintenir la demande immobilière à un niveau élevé.
Pour l’ensemble de l’année 2007, les volumes placés auront vraisemblablement dépassé 300.000 m², une performance trois fois supérieure à celle de l’année précédente. Sous réserve d’une stabilisation des prix du pétrole et donc des coûts de transport, l’attractivité du territoire orléanais ne devrait pas se démentir
courant 2008. La satisfaction de la demande exprimée passera par l’aménagement de six nouveaux parcs d’activités d’un potentiel foncier de 730 hectares. Ils accueilleront de nouvelles plateformes logistiques intégrant les problématiques actuelles de gestion commune et de mutualisation des services. Certaines de ces plateformes ont déjà fait l’objet d’une précommercialisation.
Des tensions sur l’offre neuve et de qualité pourraient apparaître si celle-ci continue d’être absorbée avant même sa mise sur le marché. Les loyers primes se maintiendront à un niveau élevé mais disposeront d’une marge de progression quasi-nulle, compte tenu de leur proximité avec les valeurs locatives franciliennes. A contrario, les bâtiments de seconde main, qui viendront encore grossir le stock vacant, pourraient voir leur valeur locative diminuer progressivement.
L’intérêt des investisseurs pour le marché orléanais des grands entrepôts devrait se confirmer, stimulé par des taux de rendement encore supérieurs à ceux pratiqués en Ile-de-France et, de manière plus générale, par leur engouement pour les produits industriels et la tendance croissante à la diversification des portefeuilles.

Source de l’étude : Savills
Crédit photo : © Philippe LG - Fotolia.com