Un très bon niveau de demande placée... en Ile-de-France
Après un 4ème trimestre 2009 en berne, le 1er trimestre 2010 s’est révélé performant. La demande placée est en hausse de 28 % par rapport au 1er trimestre 2009 (579 600 m²). Ce résultat est essentiellement le fait de l’Ile-de-France, où les volumes transactés atteignent le niveau historique de 304 000 m² (+ 173 % par rapport au 1er trimestre 2009) et 13 opérations. Cette performance de la région capitale est principalement liée à un phénomène de rattrapage de l’année écoulée, favorisé par la bonne qualité du stock disponible et le « repricing » effectué. 7 opérations ont été réalisées pour le compte de chargeurs (issus du secteur de la distribution pour l’essentiel) et 6 pour des logisticiens. Enfin, la qualité des bâtiments transactés s’améliore, 65 % des volumes étant neufs.

En revanche, les marchés régionaux sont encore « déprimés », les 3 grandes régions logistiques n’affichant pas encore de reprise, à l’exception du grand nord. Ce dernier secteur a vu sa demande placée croître de 28 % par rapport au 1er trimestre 2009 (83 800 m²). Sur 5 transactions réalisées, 4 sont comprises entre 10 000 m² et 20 000 m², traduisant une réduction des surfaces commercialisées en régions. En outre, la demande placée du couloir rhodanien diminue fortement, notamment car la proportion des opérations de moins de 10 000 m² est en hausse et représente plus de 57 % des commercialisations. La part des chargeurs dans les transactions s’établit à 55 % au 1er trimestre 2010, s’expliquant par le dynamisme du secteur de la grande distribution sur le marché.

Des stocks toujours en hausse en régions
L’offre immédiate atteint moins de 3,8 millions de m² au 1er avril 2010 (+ 16 % en un trimestre). Elle diminue en Ile-de-France (- 13 %) mais augmente toujours en régions, notamment dans le grand nord (+ 34 %), dans le grand sud (+ 29 %) et dans le couloir rhodanien (+ 13 %). Les stocks sont traditionnellement répartis sur l’axe Nord/Sud, majoritairement en Ile-de-France et dans le couloir rhodanien. Leur diminution dans la région francilienne est essentiellement due au bon niveau de demande placée, ainsi qu’à l’arrêt des mises en chantier depuis déjà plusieurs trimestres. En revanche, ce dernier constat a engendré un recul du stock neuf qui, couplé à une hausse des libérations à venir, devrait donc être amené à perdre en qualité dans les prochains mois. L’offre future « en blanc » est toujours en baisse (- 57 %, 130 000 m²), alors que l’offre « en gris » progresse encore et atteint plus de 4 millions de m² au 1er avril 2010.

Des loyers stabilisés
Au 1er avril 2010, les valeurs locatives faciales sont stables, tant en Ile-de-France qu’en régions. Le marché a confirmé que le « repricing » s’était opéré. Toutefois, certains marchés souffrent encore, notamment sur certains bâtiments de seconde main, mal localisés.

Source de l’étude : CR Richard Ellis