L'étude Oblog fait un état des lieux des surfaces logistiques pour les bâtiments supérieurs à 5 000 m² en France métropolitaine. Le stock total de bâtiments construits entre 1980 et 2007 s'élève à 32,81 millions de m². Cependant, afin de comprendre l'évolution de cette catégorie d'immobilier professionnel, il est important de prendre en compte l'action conjuguée de la mondialisation de l'économie, de l'industrialisation de la logistique, des innovations technologiques et du renforcement de la réglementation.

Face à ces nouvelles exigences, un certain pourcentage du parc immobilier total peut être considéré comme obsolète ou risque de le devenir. Les bâtiments obsolètes représentent selon les estimations d'Oblog près de 9 % des surfaces logistiques supérieures à 5 000 m². Dans cette étude, l'obsolescence est définie par l'absence définitive d'autorisation d'exploiter des bâtiments ayant déjà été en activité.

Le sujet de l'obsolescence est relativement nouveau puisque le parc de bâtiments que l'on peut réellement qualifier de « logistique » commence à peine à vieillir. En effet, la répartition des entrepôts par classe d'âge nous montre que le parc immobilier (> 5 000 m²) est assez récent puisque près de 14 millions de m² d'entrepôts ont moins de 10 ans.

Ainsi, l'immobilier logistique est devenu un système complexe qui se caractérise par l'interaction de nombreux acteurs issus des secteurs privé et public. On y trouve les aménageurs, les commercialisateurs, les opérateurs, les chargeurs, les promoteurs, et les investisseurs. Le rôle de ces derniers s'est considérablement renforcé depuis le début des années 2000, concourant à l'industrialisation du secteur.

De 1994 à 2006, la part des investisseurs et des promoteurs représente 61 % des mises en chantier de plus de 5000 m². D'après l'enquête réalisée auprès des principaux investisseurs en France, Oblog évalue le total de leur patrimoine logistique, toutes surfaces confondues, à 15,5 M de m². Le patrimoine immobilier logistique des investisseurs est généralement récent et présent dans les produits secs. Les projets déclarés par les investisseurs représentent une augmentation de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une croissance de près de 12 % du parc immobilier total (> 5 000 m²).

Quant aux prestataires logistiques, les surfaces exploitées toutes tailles confondues s'élèvent à 21,5 M de m². Ce total comprend des entrepôts loués ou exploités en propre. Oblog estime que ces dernières représentent 35 à 45 % du total, soit un patrimoine d'environ 8,6M de m².

Enfin, le patrimoine immobilier des chargeurs, qui comprend les distributeurs et les industriels, est estimé à 12,3 M de m² (> 5 000 m²).

Si l'on observe la répartition géographique, les actifs immobiliers des investisseurs sont concentrés sur l'Île‐de‐France et d'une manière plus large, sur l'axe logistique Nord‐Sud. Les bâtiments logistiques des prestataires sont, quant à eux, plutôt situés dans la moitié Nord du pays et particulièrement autour de l'Ile de France. Le réseau d'infrastructures en étoile à partir de la capitale et le poids économique de l'IDF explique ce schéma d'implantations.

Oblog offre également une vision prospective de l'immobilier logistique en France. Ainsi, en ce qui concerne les risques d'obsolescence, les bâtiments construits après 2002 sont aux normes, et en l'absence de modifications importantes de la réglementation, ceux‐ci resteront opérationnels pour 10 à 20 ans sans difficultés.

Enfin, dans les années à venir l'étude montre que le parc immobilier logistique français devrait dépasser la barre des 40 M de m² en 2011 (projection des tendances de croissance observées entre 1980 à 2006).

Pour plus d'informations, consultez le site internet d'Oblog : www.oblog.fr

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