1) Rappelez-nous quels sont les acteurs de l'immobilier logistique et leur rôle dans un projet de construction d'entrepôt.

Le marché de l'immobilier logistique fait intervenir des acteurs très différents avec des objectifs identifiés.
En premier lieu les investisseurs, qui sont bien souvent des groupes financiers organisés ou non en foncière, et vont disposer d'un volume financier à engager sur des opérations d'investissements immobiliers.
Les promoteurs/développeurs, qui assurent le montage immobilier essentiellement à partir d'une recherche d'utilisateur final pour mettre sur le marché un produit immobilier dédié, avec un rendement locatif ou à la vente.
Le contractant général dont la définition plus large relève d'une approche particulière. Il assure la conduite d'un projet en s'engageant sur les prix et les délais (ce qui implique des pénalités). Il prend en charge la conception du produit bâti, l'optimisation de l'organisation (logistique, automatisme, process spécifique), le respect et l'anticipation des normes et des bonnes pratiques (par exemple dans le domaine de la pharmacie ou de l'agroalimentaire).
Autre acteur de l'immobilier logistique, le maitre d'oeuvre, qui assure uniquement la conception et le suivi de l'opération mais sans s'engager sur les prix et les délais.
Enfin, le conseil immobilier, qui peut intervenir pour rechercher l'investisseur, le foncier, l'utilisateur, et apparait alors comme un agent.

2) Lorsque l'on souhaite acquérir ou construire un entrepôt, différentes solutions existent. Présentez-nous l'ensemble des formules possibles et leurs points faibles et forts.

Aujourd'hui, il n'y a quasiment plus de montage en blanc, c'est-à-dire sans utilisateur. On parle de montage en VEFA, soit Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. On parle aussi de CPI, Contrat de Promotion Immobilière, qui est un programme de promotion dont l'inconvénient est le coût, même si la totalité de la réalisation du programme est assurée.
Il y a encore les montages clés en main, qui offrent une garantie sur les prix et les délais. Cette solution permet l'optimisation du projet avec un prix d'engagement ferme; mais il faut alors bien maitriser le cahier des charges ou recourir à un contactant compétent techniquement pour assurer l'étude du projet et le réaliser.
Autre solution, la construction en maitrise d'oeuvre avec lots séparés, qui implique un investissement et un engagement du maitre de l'ouvrage en direct, en décomposant les tâches. Le point faible est qu'il y a peu d'engagement sur les budgets, et donc pas de garantie financière d'achèvement possible. La gestion des risques chantier et la conception ne sont plus assumées complètement par le maitre de l'ouvrage.

3) Je suis un industriel ou un prestataire et je souhaite construire un entrepôt : depuis mon intention d'acquérir un bâtiment logistique jusqu'à sa livraison, comment dois-je procéder ? Pourquoi et comment faire appel à un contractant général ?

Ceci relève d'un vrai choix stratégique. L'industriel doit définir les objectifs, le cahier des charges, l'enveloppe financière... Le contractant général va, lui, établir un plan directeur. Et dans l'hypothèse où l'entreprise dispose de compétences en interne, il est vivement recommandé de se faire assister par une structure externe qui va apporter son ouverture de réflexion, son objectivité et sa vision alternative. Se pose alors le choix de l'implantation (avec recherche de foncier éventuellement), du mode de réalisation; mais aussi du financement, en investissement direct par crédit bail ou en locatif, avec des études de subventions le cas échéant. Se pose également le choix du constructeur, une solution clés en main étant préconisée en s'assurant de l'implication du contractant pour bien réfléchir au produit et ainsi apporter une réponse à un besoin spécifique, disposer d'une capacité de conseil (optimisation du projet, analyse des évolutions, choix constructif) et c'est à ce niveau que nait une vraie relation de confiance.

4) En tant que contractant général, parlez-nous d'un projet de construction d'entrepôt. Présentez-nous toutes les tâches à accomplir dans ce type de projet ?

La tâche du contractant général est de comprendre les enjeux, les objectifs, en un mot le métier de l'utilisateur. Il faut savoir répondre à une demande spécifique. Il ne s'agit pas de construire une boite standard mais un produit adapté, aux automatismes, à l'organisation interne... qui sont des facteurs déterminants. Le bâti est d'abord la conséquence du fonctionnel et des process.
A partir de ce point, il importe de mettre en place la concrétisation du produit sous forme de documents graphiques, et d'y intégrer toutes les contraintes externes (budget, HQE, contraintes réglementaires, règlement de construction particulier, Risque Sécurité ICPE...).
Autre tâche essentielle: garantir des délais courts. Et à l'étape de la construction elle-même, il s'agit d'assurer la gestion administrative, la gestion réglementaire (affichages, constats d'huissier...), l'organisation du chantier, qui induit un pilotage précis. Il faut assurer tout le suivi du chantier avec du personnel présent en permanence pour palier à tous les événements qui surviennent (livraisons, nettoyages...), maintenir la sécurité et faire respecter le contrôle quotidien de la qualité de l'exécution et du respect du projet. Le contractant général doit assurer le contrôle de synthèse, c'est-à-dire la cohérence des prestations en phase d'exécution et la réalité de la mise en oeuvre.
Il doit bien entendu informer le client de l'avancement du chantier, exposer les problèmes rencontrés et les solutions pour y remédier.
Arrive alors l'étape de la livraison qui doit être anticipée par des contrôles réguliers et ainsi permettre le respect de la date par une pré-réception. Le bâtiment doit évidemment être livré en bon état de fonctionnement.
Et à l'issue de la livraison, il doit assurer la garantie et le suivi après-vente, une tâche souvent négligée. Le client doit être accompagné dans sa prise de possession du bâtiment, ce qui peut impliquer une adaptation ponctuelle du projet, et une intervention rapide pour régler d'éventuels petits problèmes.

5) Avez-vous noté ces dix dernières années une évolution dans la demande des donneurs d'ordres ?

Oui, incontestablement. Une évolution d'ailleurs très rapide, pas toujours maitrisée, qui porte sur différents sujets.
On voit de plus en plus de demandes d'embranché fer et on constate qu'il y a des sites bien équipés physiquement mais avec une desserte non-exploitée.
On note aussi une évolution par rapport à la gestion de l'énergie et de l'eau, depuis le Grenelle de l'Environnement notamment. Une dimension qui est réellement prise en compte aujourd'hui car les utilisateurs sont conscients des enjeux environnementaux, mais aussi en raison du coût de l'énergie. Ceci implique d'ailleurs qu'une nouvelle approche de la conception de bâtiments en terme d'enveloppe thermique reste à définir.
Enfin, on constate un regroupement des unités, le copacking, qui débouche donc sur de grandes plateformes. Et en conséquence, le regroupement de plusieurs clients pour rationaliser le transport et la logistique.

Propos recueillis auprès de Christophe Chauvet, Directeur des Opérations clés en main chez Elcimaï Réalisations pour Physical Supply ChainS.
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