Marché locatif
Près de 300 millions de tonnes de marchandises transitent annuellement dans le secteur rhônalpin, entraînant le doublement de son parc d’entrepôts sur les dix dernières années.
La région Rhône-Alpes dispose d’un parc d’entrepôts de 2,8 millions de m², répartis pour moitié sur l’Isle d’Abeau. Premier parc locatif après Paris, cette ville valorise la nouvelle logistique et accueille des entreprises de renommée internationale comme ACR Logistique, DHL, Géodis, UPS, Norbert Dentressangle ou encore NYK Logistics. L’essor de la fonction logistique s’est également poursuivi le long de la Rocade Est. Quelque 715.000 m² d’entrepôts sont dénombrés sur ce périmètre qui s’étend de Rilleux-la-Pape à Corbas, en passant par les communes de Chassieu, Saint-Priest et Mions. La Plaine de l’Ain constitue le troisième axe logistique régional avec un stock d’entrepôts de 450.000 m². Positionnée en tant que pôle de distribution nationale et européenne, elle héberge notamment les plateformes de Carrefour et Botanic.

Le contexte de baisse des marges et de hausse des coûts affectant le secteur du transport depuis le milieu de l’année 2007 a abouti à un ralentissement sensible de la demande placée au premier semestre 2008.
Les volumes commercialisés ont été divisés par deux comparés à l’année précédente et seules sept opérations ont été recensées totalisant 140.000 m². La demande exprimée est restée soutenue – chargeurs et logisticiens ont poursuivi leurs mouvements de concentration ou d’externalisation et les prestataires déjà implantés ont cherché à s’étendre – mais s’est régulièrement heurtée à la pénurie d’offre neuve ou restructurée caractérisant le marché lyonnais. La moitié de la demande placée a ainsi été traitée clé-en-mains ou en compte propre, les exigences techniques des utilisateurs ne correspondant pas aux spécificités des locaux vacants.

L’intérêt des utilisateurs s’est essentiellement dirigé vers les actifs de très grande taille. La moitié des transactions a en effet porté sur des bâtiments de plus de 30.000 m², représentant un volume de commercialisation de 94.000 m². Le secteur de l’Isle d’Abeau a ainsi accueilli ED Distribution, NYK Logistics et Kuehne+Nagel sur des surfaces de 30.000 m² à 34.000 m².

L’année 2007 avait coïncidé avec une réduction de l’activité des logisticiens au profit de celle des chargeurs. Cette tendance ne s’est pas confirmée au premier semestre 2008, les logisticiens opérant un retour en force avec 68% de la demande placée.
La zone à vocation logistique de l’Isle d’Abeau a par conséquent connu un regain d’activité avec plus de 104.000 m² commercialisés en première partie d’année, contre seulement 55.000 m² sur l’ensemble de l’année 2007. Les transactions restantes se sont opérées le long de la Rocade Est. Le secteur de la Plaine de l’Ain, généralement plébiscité par les chargeurs, a connu un semestre blanc.

Le stock de locaux vacants a légèrement progressé au premier semestre 2008 pour approcher 400.000 m². Il était essentiellement constitué de bâtiments de seconde main, l’offre neuve s’écoulant rapidement du fait de sa rareté.
En progression depuis le milieu de la décennie, les précommercialisations ont engendré plus de 150.000 m² de libérations au cours des deux dernières années. Ce stock vieillissant ne trouve pas preneur et subit la concurrence des opérations neuves, même éloignées de la périphérie lyonnaise, comme celle actuellement développée par Proudreed sur l’ancien site Sthal de Saint-Clair-du-Rhône.

Plus de 115.000 m² d’opérations en blanc viendront gonfler le stock vacant en 2008, conséquence de l’excellente orientation du marché des années précédentes.
Trois développements sont dénombrés sur le secteur de l’Isle d’Abeau pour un total de 77.000 m² et 38.000 m² supplémentaires verront le jour à proximité de la Rocade Est. Par ailleurs, un total de 238.000 m² de permis de construire a été accordé, portant à 353.000 m² le niveau de l’offre future.

La qualité des bâtiments livrés au cours des derniers mois continue d’entraîner les loyers à la hausse.
Le loyer prime est aux alentours de 45 €/m²/an mais les actifs les mieux situés se sont négociés jusqu’à 50 €/m²/an. Malgré la hausse des valeurs constatée depuis le début de l’année 2007, les coûts d’installation en région lyonnaise demeurent parmi les plus compétitifs en Europe.

Investissement
Malgré la correction à l’oeuvre sur le marché national, les montants investis dans l’immobilier logistique lyonnais au cours du premier semestre 2008 sont estimés entre 70 et 80 millions d’euros, un chiffre en forte hausse comparé aux six premiers mois de l’année 2007.
L’intérêt du marché de l’investissement rhônalpin s’est trouvé renforcé par des besoins accrus de diversification des portefeuilles et la recherche de taux de rendement attractifs. Depuis le début de l’année 2008, six opérations ont ainsi été recensées dans le périmètre de Lyon : deux acquisitions simples réalisées par Icade et le fonds luxembourgeois Fidelity International pour un montant global de 21 millions d’euros et quatre cessions de portefeuilles. Deux d’entre elles concernaient des sale and lease back. Gecina a ainsi acquis une plateforme à Saint-Vulbas auprès du groupe Rexel et l’australien Goodman Property Investors plusieurs actifs auprès de Kuehne+Nagel.
Le marché lyonnais reste dominé par les investisseurs français mais les fonds d’origine étrangère ont été très actifs au premier semestre 2008. Ils représentaient près du tiers des montants engagés sur le périmètre.

Sous l’effet du resserrement des conditions financières, les taux de rendement de la région lyonnaise se sont inscrits dans la tendance haussière constatée sur le plan national.
Les opérations recensées se sont négociées à un taux de 6,8% pour les bâtiments occupés sur la base d’un bail de 6 ans fermes mais ont atteint 7,5% à 8% pour les opérations lancées en blanc.

Perspectives
Sur les six prochains mois, la conjonction d’éléments structurels et conjoncturels pourrait modérer la dynamique du marché lyonnais des grands entrepôts, confirmant le ralentissement amorcé au premier semestre. La hausse des prix du pétrole pourrait freiner les activités de transport réduisant dans le même temps la demande exprimée par les prestataires logistiques. Le volume de commercialisation dépendra alors essentiellement des mouvements de rationalisation et de la poursuite des opérations d’externalisation de l’activité logistique. Il pourrait être également limité par la pénurie d’offre adaptée qui devrait se durcir avec l’absence de fonciers disponibles. Les valeurs locatives primes devraient se maintenir mais l’écart avec les loyers de seconde main se creusera. Le ralentissement des engagements constaté dans les différents marchés régionaux depuis le mois de mai 2008 affectera d’autant plus la dynamique rhônalpine que le manque de développement actuel offre peu d’opportunités. Les taux de rendement pourraient atteindre 7% pour les meilleurs actifs d’ici la fin de l’année.

Source de l’étude : Savills